2023年開業の新築外資系ホテルなのに、宿泊者専用の天然温泉とサウナが付いています。一方で、夜に天文館へ出るには市電かタクシーが要り、桜島の眺めは日によります。
旅しきでは、同じ格のホテルとの同日料金の比較と価値の積み上げから、満足できる価格の分岐点を Fair Valueとして独自に算出しています。館内施設や料金プランの一覧のように、公式サイトやほかの宿泊記で読める情報は、あえて載せていません。部屋の設備や空室は、楽天トラベルのホテルページでまとめて確かめられます。
Fair Value 35,000〜40,000円／泊
2名1室・朝食込みの価値で見た分岐点です。素泊まりの料金なら30,000〜35,000円が目安で、朝食を付けると割高感が出てきます。マリオットのプラチナエリート以上なら、特典を使った実質の価格は19,650〜32,250円まで下がります（Effective Rate、今回は22,950円）。2026年10月時点の判断です。
向いている人
- 夕食は館内のレストランか近くの店で済ませ、温泉でゆっくり休みたい人
- 新しい外資系ホテルで、温泉とサウナも楽しみたい人
- マリオットの上級会員特典（朝食無料、滞在延長）を使い切りたい人
向いていない人
- 天文館で夜遅くまで飲み歩きたい人
- ラウンジで夕食まで済ませたい人
- 公共交通だけで、市内を身軽に動き回りたい人
VALUATION 価格評価
Comparables｜類似事例比較
眺望と温泉では、城山ホテル鹿児島のような老舗の最上位に及ばない。新しさ、街なかの立地、会員特典のバランスで選ぶ外資系ホテル。
比べたのは、城山ホテル鹿児島（以下、城山）、鹿児島サンロイヤルホテル（サンロイヤル）、長崎マリオットホテル（長崎マリオット）の3軒です。料金は2名1室・素泊まりで、料金は12月で日付をそろえ、平日は12月15日（火）、土曜は12月の土曜で比べました。
| 項目 | シェラトン（本件） | 城山 | サンロイヤル | 長崎マリオット |
|---|---|---|---|---|
| 広さ | 35㎡ | ▼ 31㎡ | ▼ 22㎡ | 36㎡ |
| 新しさ | 2023年新築 | ▼ 2020年改装 | ▼ 1973年開業 | ▲ 2024年新築 |
| 温泉 | 露天・サウナあり | ▲ 展望露天 | ▲ 展望温泉 | ▼ なし |
| 桜島の眺め | 客室から望める | ▲ 高台から一望 | 客室から望める | ― |
| 利便性 | 中心部へ約10分 | ▼ 山の上 | ▼ 中心部から最も遠い | ▲ 駅直結 |
| 会員特典 | マリオット | ▼ なし | ▼ なし | マリオット |
▲はシェラトンより上、▼は下、記号のないものは同等です。温泉は、露天風呂とサウナがあるぶん十分ですが、桜島を望む展望露天には及びません。
Fair Value｜価値の積み上げ
素泊まりなら Fair Value の範囲内だが、朝食を付けると割高感が出てくる。プラチナなら、必ず付く特典だけでも Fair Value を下回る。
Fair Value は、同じ日のビジネスホテルの料金を土台に、シェラトンならではの価値を足し、劣るところを引いて出した、満足できる価格の分岐点です。足し引きの金額は私の評価で、内訳は下の図のとおりです。
Effective Rate は、非会員の料金からプラチナ特典の分を差し引いた実質の価格で、公式サイトの会員料金とは別物です。滞在延長は、チェックイン15時からチェックアウト11時までの20時間で客室料金を按分しています。
今回は夏に30,000ptで泊まりました。旅しきでは1pt＝1円以上をポイント泊の目安にしているので、比較した11月10日なら現金一択です。
Seasonality｜狙い目の時期
朝食を付けても Fair Value を下回るのは、1〜7月と12月の月曜〜木曜（GWと年末を除く）。10〜11月と土曜泊は、朝食込みで Fair Value を超える。
曜日による差
料金の動きのまとめ（素泊まり）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 最安値 | 21,850円（約350日のうち約90日） |
| 狙い目 | GWを除く1〜7月の月曜〜木曜 |
| 繁忙月 | 10月と11月（38,000円以上の日の約半分が集中） |
| 最高値 | 62,700円（10月10日、3連休の初日） |
| 曜日の差 | 土曜泊は月〜木の1.4倍、日曜泊も1.2倍 |
| 特異日 | 2月15〜20日は平日でも38,000円 |
鹿児島県では、県独自のかごしま観光応援割（2026年9月14日〜10月13日宿泊分）に続き、九州ふっこう応援割が10月中旬から2027年2月末まで（12月26日〜1月3日を除く）実施される予定です（2026年10月3日時点）。割引のある期間は需要が膨らみやすく、この期間の料金には、その影響が含まれている可能性があります。
Asset Profile｜不動産から見たホテル
市電の車庫の跡地に、地元企業が新築したホテル。投資額から逆算すると、ADR（1室あたりの平均単価）は約2.9万円。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 所有 | 南国殖産（鹿児島の地域総合商社） |
| 経営 | 南国ホテルズ（南国殖産の100％子会社） |
| 運営 | マリオット・インターナショナル（運営委託） |
| 開発形態 | 新築（リブランドではない）。2023年5月16日開業 |
| 以前の土地 | 鹿児島市交通局の局舎と市電の車庫。2015年に移転 |
| 土地の取得 | 市が売り出した跡地約2.5haを、南国殖産を代表とする共同事業体が92.5億円で取得（2016年、最低売却価格は63.9億円） |
| 投資額 | 総事業費180億円、1室あたり約7,900万円（土地代を含む前提で試算） |
| 推計 ADR | 約2.9万円（レンジ2.0万〜4.1万円） |
ADR の逆算（ベースケース）
| 項目 | ベースケース |
|---|---|
| 総事業費 | 180億円 |
| NOI（総事業費×利回り5.5％） | 9.9億円 |
| 売上高（NOI÷NOI率27.5％） | 36.0億円 |
| 客室売上（売上高×客室比率50％） | 18.0億円 |
| 販売客室数（228室×365日×稼働率75％） | 約6.2万室 |
| ADR（客室売上÷販売客室数） | 約2.9万円 |
利回りは、日本不動産研究所の不動産投資家調査にある宿泊特化型ホテルの期待利回り（札幌・名古屋・那覇5.0％、仙台5.3％、福岡4.8％）を参考にしました。鹿児島はこれらより市場が小さく、レストランや宴会場を持つフルサービスは運営の振れ幅も大きいので、5.0〜6.0％と一段上に置いています。
NOI率と客室比率はレストランと宴会場を持つホテルとして置いた仮定、稼働率は開業時の計画（初年度70％、2〜3年で80％前後）です。総事業費は、土地代を含む前提で計算しています。前提の幅を組み合わせると、ADRは約2.0万〜4.1万円まで動きます。公式カレンダーの1年分を平均した約2.7万円は、ベースケースに近い水準です。
出典：綜合ユニコム 2023年7月号、鹿児島経済新聞 2023年5月、日本経済新聞 2022年11月、医療法人玉昌会 2016年2月、Wikipedia キラメキテラス。公開時点の情報で、変わる可能性があります。
REVIEW 宿泊記
今回の滞在
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 時期 | 夏 |
| 客室タイプ | 桜島側のキングルーム |
| 支払い | 30,000pt（ポイント泊） |
| 会員ステータス | Marriott Bonvoy プラチナエリート |
Location & View｜立地と眺望
天文館にも鹿児島中央駅にも近くない。車で動く旅か、館内で夜を終える旅なら困らない。
